中国楼市变轨驶入购租并举 中国房地产业发展趋势分析

2017-09-28 12:19

  去年底召开的中央经济工作会议提出,要“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。中央总、国家、、中央财经领导小组组长习在此后召开的中央财经领导小组第十四次会议上进一步指出,要准确把握住房的居住属性。

  、上海和杭州等热点城市则已要求部分出让土地须自持或配建一定比例的租赁型住房,有的地块甚至要求100%自持,有的地块的自持期限高达70年。

  一些土地上所建房屋的限售正从一二线城市向三四线年的限售期最为严格。比如,在前不久推出的编号为“2017-030号”的地块中首次采用“双限双竞”出让方式,要求竞得土地人告知此地商品住房购买人在取得不动产权证之日起10年内不得买卖;珠海也推出了附加10年限售条件的土地,其中一商业地块要求竞得者10年内不得抵押、转让及销售,还有3住宅用地仅销售给限定区域内注册的工业企业员工,且取得不动产权证之日起10年后方可转让。

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  种种迹象表明,我国部分城市住房供应正从“重售轻租”转向“购租并举”。当前的实际情况显示,一些热点城市在出让土地时已要求开发商100%自持,而不少房地产公司也已开始探索自持长租公寓的经营模式;另一方面,利用农民集体建设用地建设的租赁住房,未来也将丰富整个租赁房市场,改善民生。

  目前,广州、佛山、成都已出台加快发展住房租赁市场的相关实施方案。比如,广州等城市允许将商业用房等按为租赁住房,并执行居民用水、用电、用气价格标准;佛山除明确开展卖地自持和“商改租”之外,还允许将工业物业改为租赁住房以盘活存量房源。

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  8个月后,住建部、国家发改委等九个部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(下称《通知》),从融资、土地供应、盘活租赁房等角度提出加快住房租赁市场的发展,广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等成为首批开展住房租赁试点的12个城市。

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  《通知》表示,当前人口净流入的大中城市住房租赁市场需求旺盛、发展潜力大,但租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善,租赁住房解决城镇居民特别是新市民住房问题的作用没有充分发挥。

  “购租并举”的逻辑则是在供给侧增加有效的住房供应,在租赁和购房两端同时发力,打造多层次的住房体系,缓解供需矛盾,稳定市场预期,使房地产市场平稳健康发展。

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  一项共识正在各级与企业之间形成:建立“购租并举”的住房制度将是中国房地产业发展的新方向。

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  打破这一失衡,土地政策率先发力。《通知》指出,鼓励各地通过新增用地建设租赁住房,在新建住房项目配建租赁住房等方式,多渠道增加新建租赁住房供应,优先面向公租房保障对象和新市民供应;还明确提出,在超大城市、特大城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作,多渠道增加租赁住房供应。

  但链家研究院数据显示,2016年中国房地产市场交易总规模超20万亿元,其中新房12万亿元,二手房6.5万亿元,租赁房却不到2万亿元。显然,购租严重失衡。

  链家研究院院长杨现领对第一财经记者表示,一个完善的楼市格局应是“三足鼎立”:新房、存量房和租赁住房同时为解决城市住房问题发挥作用。